A reforma tributária inaugura uma das maiores mudanças estruturais já enfrentadas pela construção civil brasileira. A substituição do modelo atual, fragmentado entre ISS, ICMS, PIS, Cofins e IPI, por um sistema de IVA dual (CBS e IBS) altera profundamente a formação de custos, a gestão contratual e a dinâmica de riscos de obras e empreendimentos imobiliários.
O novo sistema se baseia na tributação não cumulativa, com incidência apenas sobre o valor agregado em cada etapa da cadeia. Na prática, o tributo destacado na nota fiscal passa a gerar crédito integral para a etapa seguinte, eliminando o “imposto em cascata” que hoje se acumula em materiais como cimento, aço, cerâmica, telhas, PVC, entre outros. Para a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), a mudança pode reduzir os custos ao longo da cadeia produtiva e ampliar a competitividade do setor.
Por outro lado, a mão de obra – um dos maiores componentes de custo do setor – não gera crédito tributário. Em cenários com alta intensidade de serviços, estudos como o da consultoria tributária BSSP Consulting apontam potencial aumento de custo total de obras de até 20%, especialmente após o fim das regras atuais do Regime Especial de Tributação (RET).
A combinação de redução de carga sobre insumos industriais e aumento relativo sobre etapas intensivas em mão de obra leva a um efeito heterogêneo na cadeia. Para o mercado imobiliário, isso significa uma tendência de aumento de custo líquido para construtoras, sobretudo as menos verticalizadas; repasse parcial ao preço dos imóveis e dos aluguéis, com maior sensibilidade nas moradias populares e empreendimentos de interesse social; impacto relativamente menor em projetos de alto padrão, onde a estrutura fiscal mais sofisticada permite melhor aproveitamento de créditos.
Na prática, a viabilidade econômico-financeira de empreendimentos passa a depender ainda mais de planejamento tributário, modelagem financeira e integração entre engenharia, jurídico e fiscal.
Um ponto crítico, do ponto de vista contratual, é a transição prevista entre 2026 e 2033. Durante esse período, regimes antigo e novo irão conviver, com alíquotas progressivas, regras de crédito em consolidação e extinção gradual de estruturas como o RET.
Contratos de obras de longa duração firmados hoje atravessarão essa transição com premissas tributárias inevitavelmente mutáveis. Isso afeta diretamente o BDI (Benefícios e Despesas Indiretas), índice que transforma o custo direto da obra no preço final do contrato, abarcando tributos, custos administrativos, seguros, garantias, riscos e remuneração do capital.
Nesse contexto, ganha força a discussão sobre modelos de Benefícios e Despesas Indiretas (BDI) dinâmico ou fatores de ajuste contratual explicitamente vinculados à evolução de alíquotas, créditos e encargos.
Vale destacar que o BDI tradicional foi concebido para um ambiente altamente cumulativo, absorvendo incertezas tributárias dentro de um percentual estático. Com a reforma, parte do risco tributário diminui (pela não cumulatividade sobre insumos), enquanto outra parte aumenta (mão de obra, reoneração da folha, Imposto Seletivo sobre determinados produtos), e ambas variam ao longo do tempo. Assim, um BDI fixo deixa de refletir adequadamente essa dinâmica, gerando desequilíbrios e pleitos de reequilíbrio econômico-financeiro no meio da execução.
Disputas, reequilíbrio e papel da perícia técnica
A reforma tributária é também um vetor de conflitos contratuais. Mudanças relevantes na estrutura de custos, sem tratamento adequado em cláusulas de equilíbrio econômico-financeiro, podem gerar pleitos de reequilíbrio em contratos de obras públicas e concessões; discussões sobre quem deve suportar os efeitos da nova carga tributária – contratante ou contratado; disputas em Arbitragem, dispute boards e Judiciário acerca de alterações de risco originalmente assumidas pelas partes.
Nesse cenário, o trabalho dos peritos torna-se central. É necessário modelar cenários comparativos “com” e “sem” reforma, considerando créditos de IBS/CBS, reoneração da folha e Imposto Seletivo; revisar séries históricas de custos e composições de preços unitários; recompor a matriz de riscos contratual à luz das novas regras, subsidiando decisões de reequilíbrio ou de manutenção das condições originais.
O desafio no acompanhamento de obras, na gestão contratual e nas perícias será o mesmo: traduzir o novo ambiente tributário em números, evidências e modelos contratuais que preservem o equilíbrio econômico-financeiro sem paralisar investimentos. Ao mesmo tempo, abre-se uma janela para que o setor evolua: contratos mais bem estruturados, maior transparência de custos e menor litigiosidade são efeitos possíveis – desde que a engenharia, o direito e a gestão tributária caminhem juntos.
Fontes:
https://portas.com.br/reforma-tributaria/reforma-tributaria-construcao-civil
https://revistaoe.com.br/reforma-tributaria-bdi-contratos-obras
