Diante do crescimento vertiginoso do mercado de e-commerce no Brasil, fortemente alavancado pela pandemia, as áreas construídas de galpões logísticos cresceram com lançamentos e absorção pelo mercado de novos condomínios. Trata-se de uma tendencia mundial, no Brasil a área de condomínios logísticos praticamente dobrou nos últimos 10 anos.

A vacância vem caindo desde 2020 em face da demanda provocada pelo e-commerce, principalmente nos condomínios logísticos que atendem o last mile, são os condomínios ou galpões logísticos situados nas proximidades dos grandes centros consumidores, que permitem a entrega mais rápida dos produtos dos agentes do mercado digital.  A vacância é a relação entre as áreas vagas e o estoque total de galpões, quando a vacância cai o preço de locação tende a aumentar.

A absorção líquida corresponde às áreas locadas, quando temos uma absorção líquida maior que os novos lançamentos a taxa de vacância cai, sustenta e tende a elevar os preços.

No Brasil ainda há uma grande concentração de empreendimentos de logística na região sudeste, mas diante da forte concorrência entre os players do mercado de e-commerce agentes internacionais e nacionais estão investindo em centros de distribuição em todo o país, principalmente no nordeste, onde faltam centros de logística e há uma grande demanda por armazéns, pois as vendas no e-commerce cresceram fortemente.

No mercado de galpões, da mesma forma que em outros segmentos do mercado imobiliário, existem condomínios com qualidade e características diferenciadas. A classificação dos principais atributos de qualidade era determinada por metodologias próprias das empresas incorporadoras e de outras ligadas ao setor. Não havia uma uniformização de conceitos de tal forma que galpões distintos pudessem ser comparados em função de seu enquadramento por alguma metodologia específica de classificação. Mas o desenvolvimento rápido do mercado impôs a necessidade de uma classificação mais abrangente, com base em mais características e que classificasse todos os condomínios industriais e logísticos do país, principalmente a partir da pandemia.

Hoje em dia, temos alguns padrões para a classificação dos galpões, os principais são:

1. pé direito em (m)
2. carga piso ton/m²
3. área docas/m²
4. eficiência (área fabril/área locável total)
5. distância entre pilares(m)
6. splinkers
7. tipo de galpão (condomínio ou não)
8. pátio de manobras (sim ou não)
9. vagas de espera (sim ou não)
10. certificação de sustentabilidade

Essas características são juntamente com a localização do condomínio as principais variáveis formadoras de valores de mercado dos galpões de logística.

Nos, da ETICA Serviços de Engenharia, dispomos de equipe especializada em Valuation de condomínios e Galpões Logísticos, trata-se de uma abordagem pela raiz uso ou valor da oportunidade de investimento. O cálculo do valor em função do uso está associado ao Método da Renda, fundamenta-se nas perspectivas futuras de geração de fluxos de caixa decorrentes da utilização do bem. Está estruturado no conceito de que um potencial comprador, que está propício a adquirir o bem mediante padrão de rentabilidade esperado. A obtenção do valor mais provável do empreendimento pelo Método da Renda no conceito do valor de oportunidade de investimento, considerando, parâmetros de vacância, taxa de juros, riscos, custos condominiais, dentre outros é denominado no mercado de: Valuation.